주택가격 오르면 인근지역으로 인구유출·경제 악영향
울산도 2016년 아파트가격 부산 상회…장기침체 시작
적정수준 주택 공급되도록 정부·지자체가 관리해야
주택가격이 올라가고 공급이 부족하면 인구감소와 함께 취업인구 또한 줄어들게 된다. 전세계 대도시에서는 비슷하게 발생하는 문제이다. 주택가격이 너무 과다하게 오르면 인근 지역으로 인구가 유출되면서 지역경제 또한 어려움에 처할 수 있다는 말이다. 실제로 서울시의 경우 2018년 이후에 13만명에 달하는 인력이 유출되었으며, LA의 경우에도 2019년 현재 노동인구가 집값이 오르면서 2017년 수준으로 떨어졌다고 한다.
현재 서울 부동산시장은 강 보합을 유지하는 중이다. 정부는 민간택지 분양가상한제 예고를 통해 시장의 움직임을 잡아보려고는 하나 쉽지 않은 모양새다. 직격탄을 맞은 강남의 재건축아파트들은 주춤하고 있으나 풍선효과는 입주 5년차 신축아파트로 번져가는 중이다. 신고가 갱신이 이에 대한 방증이다. 주택수요가 풍부한 서울의 부동산시장과 정부의 정책 간에 기 싸움을 하는 형국이 당분가 계속될 예정이다.
서울 아파트 가격이 오르면 좋기만 할까? 지난 10년간(2009년 2분기~2019년2분기) 서울시 인구는 무려 108만명 이상이 유출되었다. 분기별로 가장 많이 유출되었을 때는 2015년 4분기였다. 4만6,000명이 서울을 빠져나갔다. 지난 10년간 경기도의 인구가 109만명이 증가하였으니 서울의 인구유출이 곧 경기도의 인구증가로 귀결되었다고 볼 수 있다.
안타깝게도 지난 10년 동안 서울에서 인구가 가장 많이 감소한 5개 분기는 아파트 매매가격이 가장 많이 올랐던 최근 3개 년도(2015년, 2016년, 2017년)에 집중되었다. 당시 서울 아파트 매매가격 단순 평균 상승률은 연율 기준으로는 6%가 훌쩍 넘었다.
비단 서울만의 문제는 아니다. 2016년 초 울산 아파트의 평균 매매가격이 부산보다 높았던 적이 있었다. 당시 울산 아파트 가격이 계속 오르던 시점이었다. 실제로 국민은행의 자료에 의하면 2016년 4월 아파트 평균 매매가격이 울산은 2억5,660만원이었는데 반해 부산은 2억5,532만원에 그쳤었다. 물론 계속 오르기만 하던 울산의 아파트 매매가격은 정상이 아니었다. 그 이후 아파트 가격은 하락하기 시작했으며 현재의 장기침체를 알리는 신호탄이 아니었나 싶다. 그에 따른 인구유출 또한 만만치 않았다. 2016년 이후 울산에서 빠져나간 인구는 4만명에 가깝다. 2010년 이후 유입된 인구가 8천명에 가까웠던 점을 고려하면 심각한 수준이다. 물론 현재의 인구유출은 산업경기 침체에 따른 영향이 더 크다고 볼 수 있지만 인구유출이 본격화된 2015년 시점을 생각하면 집값 상승 또한 일정수준 인구유출에 기여했다고 볼 수 있다. 부산으로의 고속도로가 뚫리면서 상대적으로 집값이 저렴하고 주거환경이 좋은 해운대구로 많은 울산 분들이 이주한 것도 같은 이유가 아닌가 생각된다.
이런 현상은 한국만의 문제는 아니다. 캘리포니아주에서도 집 값 상승에 따른 인구유출로 골머리를 앓고 있다. 캘리포니아 고용개발국(EDD: Employment Development Department)의 최근 통계에서도 실업률은 그대로이나 취업인력이나 취업희망인구를 합한 노동인구와 취업인구가 19년 들어 계속 줄어들어 2018년 초 수준으로 떨어졌다고 한다. 이는 경제가 어려워 기업이 직원을 줄인 것은 아니고 고용인구가 캘리포니아를 떠났기 때문이라는 전언이다. 이런 문제가 계속되면 인력확보를 위해 기업들도 다른 지역으로 옮기는 상황이 발생할 수도 있다고 고용개발국은 경고하고 있다.
주택가격이 오른다고 항상 좋은 일만 일어나는 것은 아니다. 주택가격 상승이 지역 인구를 유출시키고 고용을 악화시킬 수도 있다는 말이다. 따라서 적정수준의 주택이 공급될 수 있도록 노력하는 것이 정부(지자체)의 중요한 역할 중 하나이다. 울산의 경우 과잉 공급되지 않도록, 서울의 경우 과소 공급되어 시장을 불안하게 만들지 않도록 노력해야 할 것이다.