주택 임대 계약조건을 월세에서 전세로 전환할 때 등록 임대주택 세입자가 일반 임대주택 세입자보다 불리한 것으로 나타났다.
등록 임대는 일반 임대주택보다 세입자가 더 많은 혜택을 봐야 마땅한데 그 반대 상황이 된 것이다.
13일 주택업계에 따르면 국토교통부는 지난달 국민신문고에서 관련 질의에 대해 "등록임대는 임대보증금을 월임대료로 전환할 때뿐만 아니라 반대 경우에도 주택임대차보호법에 따른 전월세전환율이 적용된다"고 안내했다.
전월세전환율이란 주택임대차보호법에 규정된 개념으로 전세 보증금을 월세로 변환하는 비율이다.
원래는 4% 수준이었으나 정부는 전세의 월세 전환 시 세입자 부담을 줄이기 위해 법 시행령을 개정해 2.5%로 낮췄다.
당시 이에 대해 반대로 월세를 전세로 바꿀 때는 세입자가 큰 부담을 지게 된다는 지적이 제기됐다.
하지만 이때 국토부는 전월세전환율은 전세를 월세로 전환할 때의 비율일 뿐, 월세를 전세로 바꿀 때는 한국부동산원이 공개하는 '시장전환율'을 적용하면 된다고 설명했다.
전월세전환율은 전세를 월세로 바꿀 때 세입자를 보호하기 위해 만들어진 개념이기에 거꾸로 월세를 전세로 전환할 때에는 적용할 수 없다는 뜻이었다.
시장전환율은 지역별로 다른데, 작년 11월 기준으로 전국이 5.7%인 가운데 서울은 4.8%, 경기도는 5.9%다.
하지만 국토부는 최근 국민신문고 문의에선 등록임대의 경우 월세를 전세로 바꿀 때도 주택임대차보호법상 전월세전환율을 적용받는다고 안내한 것이다.
이렇게 되면 등록임대 주택에 거주하는 세입자는 월세를 전세로 바꿀 때 부담이 일반 주택 세입자보다 2배가량 더 커진다.
일례로 월세 100만원을 보증금으로 전환한다고 했을 때 서울에 거주하는 일반 임대주택 세입자는 시장전환율 4.8%를 적용해 2억5천만원(100만원x12/4.8%)을 내면 되지만 등록임대 주택 세입자는 전월세전환율 2.5%를 적용해 4억8천만원(100만원x12/2.5%)을 내야 한다.
정부의 등록임대 사업자 관리 사이트인 '렌트홈'의 임대료 계산기도 이와 같이 안내하고 있다.
일반 임대주택에 거주하는 세입자는 월세를 전세로 바꿀 때 이 렌트홈 계산기 내용을 따르면 손해를 보게 된다. 이 계산기는 등록 임대주택용으로, 월세를 전세로 전환할 때 시장전환율이 아닌 전월세전환율을 쓰기 때문이다.
왜 이렇게 된 것일까.
그것은 등록임대와 일반 임대를 관리하는 법이 서로 다르고 내용이 서로 모순되기 때문이다.
등록임대를 관리하는 법은 민간임대특별법으로, 이 법 시행규칙 18조에는 '전환되는 월임대료는 주택임대차보호법에 따른 범위를 초과할 수 없다. 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 경우에도 같다'라고 규정돼 있다.
주택임대차보호법에는 전월세전환율이 전세를 월세로 전환할 때만 적용되는 것인데 민간임대특별법은 이를 월세를 전세로 바꿀 때도 적용할 수 있다고 규정한 것이다.
이에 대해 국토부 관계자는 "등록임대의 경우 세입자가 임대차 조건 전환에 동의하지 않으면 관철할 수 없고, 집주인이 세입자 동의를 받지 않고 임대조건을 전환할 경우 법 위반 사안이 돼서 불이익을 볼 수 있기에 실제 그와 같은 사례는 없을 것"이라고 말했다.
하지만 이는 일반 임대에도 마찬가지다. 정부는 정책풀이집 등을 통해 일반 임대주택에서 전세를 월세로 전환하는 등 임대조건을 전환하는 것은 세입자 동의가 없으면 안 된다고 설명해 왔다.
게다가 세입자마다 다양한 사정이 있을 것인데, 세입자 입장에서 먼저 월세를 전세로 바꿔야 할 필요가 있을 수 있다.
하지만 현행 법체계에선 등록임대 세입자가 월세를 전세로 바꿀 때 다른 일반 임대 세입자보다 더 큰 부담을 질 수밖에 없다.
인터넷 블로그 등에는 등록 임대 사업자는 전월세전환율 인하로 인해 전세를 많이 올릴 수 있게 됐다는 글을 어렵지 않게 찾을 수 있다.